Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? Noter onayı gerekir mi? Müteahhit sözleşmeye uymazsa ne olur? Arsa payı nasıl belirlenir? Kadıköy’de arsa sahibinin hakları neler? Kartal’da müteahhit sözleşmeye uymadı, ne yapılmalı?
2025 itibarıyla İstanbul’un özellikle Kadıköy, Kartal, Maltepe ve Pendik ilçelerinde kentsel dönüşüm ve yeni projeler artarken, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de yaygınlaşmıştır. Ancak bu sözleşmeler ciddi hukuki riskler içerir. Bu yazıda, müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken kritik hususlar sade bir dille anlatılmıştır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan, karşılığında belirli bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakıldığı bir taşınmaz sözleşmesidir. Müteahhit bina inşa eder, karşılığında arsanın belli kısmını alır.
Bu sözleşme karmaşık bir yapıya sahip olduğundan yazılı yapılmalı ve noter huzurunda imzalanmalıdır.
Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Arsa Payı Dağılımı | Yüzdelik oranlarla açıkça belirtilmeli |
| İnşaat Ruhsatı ve Projeler | Onaylı projeye uygunluk taahhüt altına alınmalı |
| Teslim Süresi ve Cezai Şart | Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar açıkça yazılmalı |
| Banka Teminatı veya İpotek | Arsa sahibini koruyacak teminatlar alınmalı |
| Ruhsat Gecikmesi Sorumluluğu | Ruhsatı arsa sahibi alıyorsa yükümlülükler netleştirilmeli |
| Taşınmazın Değeri | İnşaat öncesi ve sonrası bedeller yazılı olmalı |
| Uyuşmazlık Durumunda Yetkili Mahkeme | Kartal Adliyesi veya tarafların belirlediği yer açıkça belirtilmeli |
Sözleşmenin Geçerliliği İçin Şartlar
- Yazılı olmalıdır
- Taraflarca ıslak imza ile imzalanmalıdır
- Noter onayı olmasa bile geçerli kabul edilir; ancak noter onayı ispat açısından önemlidir
- Tapuda şerh düşülmesi tavsiye edilir (özellikle yüklenici açısından)
Kadıköy, Kartal, Maltepe ve Pendik’te Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kadıköy: Kentsel dönüşüm projelerinde sıkça kat karşılığı sözleşmeler yapılıyor. Genellikle eski apartman sakinleri müteahhit seçimi konusunda kararsız kalıyor.
- Kartal: Adli işlemler Kartal Adliyesi’nde yürütülür. Sözleşmeye aykırılık durumunda davalar burada açılır.
- Maltepe: Yeni yapılaşma ve sahil hattındaki değer artışı nedeniyle müteahhitlerin sözleşmeye uymaması sıkça görülüyor.
- Pendik: Büyük arsa sahipleri ile küçük firmalar arasında eşitsiz sözleşmeler imzalanıyor, bu nedenle avukat desteği şart.
Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?
- Teslim tarihi geçerse cezai şart işletilebilir
- Eksik veya ayıplı inşaat yapılırsa tazminat davası açılabilir
- Arsa sahibine ait bölümler verilmezse tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir
- Uyuşmazlık hâlinde Kartal Adliyesi Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olur
Göney Hukuk & Danışmanlık ile Güvendesiniz
Kadıköy Bağdat Caddesi’nde yer alan ofisimiz, İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal Adliyesi) çevresinde yürütülen tüm gayrimenkul davalarında müvekkillerine:
- Sözleşme taslağı hazırlığı
- Tapu şerhi işlemleri
- Ceza ve tazminat hükmü yazımı
- Sözleşmeye aykırılık hâlinde dava süreci yönetimi konularında tam kapsamlı hizmet sunar.
Bir yanıt yazın