İzale-i şuyu davası nedir? Ortak mülkiyet nasıl sona erdirilir? Paylı taşınmaz nasıl satılır? Kartal’da izale-i şuyu davası hangi mahkemede açılır? Kadıköy’de hissedarlar anlaşamazsa ne yapılır? Maltepe’de miras kalan ev bölüştürülemiyorsa çözüm nedir?
2025 itibarıyla İstanbul Anadolu yakasında, özellikle Kartal, Maltepe, Kadıköy ve Pendik gibi yoğun nüfuslu ilçelerde hisseli gayrimenkullerden kaynaklanan uyuşmazlıklar giderek artmaktadır. Ortakların anlaşamaması hâlinde izlenecek hukuki yol, izale-i şuyu davası açmaktır. Bu yazı, ortaklığın giderilmesi sürecini ve bölgeye özgü uygulamaları adım adım açıklamaktadır.
İzale-i Şuyu Nedir?
İzale-i şuyu, birden fazla kişi arasında paylı veya elbirliği mülkiyeti bulunan taşınmazın ortak kullanımının mümkün olmaması durumunda, mahkeme kararıyla satılarak paraya çevrilmesi veya fiilen bölüştürülmesi sürecidir.
Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılır?
- Miras kalan taşınmazda kardeşler anlaşamıyorsa
- Tapuda paylı mülkiyet varsa ve taraflardan biri çıkmak istiyorsa
- Arsa, tarla, ev, dükkan gibi gayrimenkullerde ortak kullanım mümkün değilse
- Taraflar arasında ciddi anlaşmazlık varsa
- Ortaklardan biri taşınmazı satmak, diğeri satmamak istiyorsa
Dava Süreci Nasıl İşler? (Tablo)
| Aşama | Açıklama |
|---|---|
| 1. Dava Açılması | Ortaklardan biri Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açar |
| 2. Taşınmaz Bilgileri | Tapu kaydı, ada-parsel bilgileri ve tarafların pay oranları sunulur |
| 3. Mahkeme İncelemesi | Mahkeme satışın mümkün olup olmadığını değerlendirir |
| 4. Satış Şeklinin Belirlenmesi | Paylaşma mümkün değilse açık artırma ile satışa karar verilir |
| 5. Satış Memuru ve İcra | İcra Dairesi satış işlemini yürütür |
| 6. Paranın Paylaştırılması | Satış bedeli ortaklara hisseleri oranında dağıtılır |
İstanbul Anadolu Yakası’nda Uygulama
- Kartal: Davalar Kartal Adliyesi Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Hisseli arsa ve evler için en sık başvurulan dava türüdür.
- Kadıköy: Yüksek değerli taşınmazlarda satışla çözüm tercih edilir. Kadıköy’de ortakların biri genellikle satışı reddeder.
- Maltepe: Miras kalan apartman dairelerinde kardeşler arasında anlaşmazlık yaygındır.
- Pendik: Tarla ve arsa üzerinde paylı mülkiyet hâkimdir, tarım alanlarında paylaşım mümkün olmadığı için satış kararı verilir.
Ortaklığın Giderilmesi Dava Türleri
- Fiilen Taksim (ayrıştırma)
- Taşınmaz bölünebiliyorsa (örneğin tarla), her ortağa ayrı bir bölüm verilir.
- Genellikle mümkün değildir.
- Satış Yoluyla Taksim
- En yaygın uygulamadır. Taşınmaz icra yoluyla satılır, bedel hisselere göre paylaşılır.
Dava Açmadan Önce Bilinmesi Gerekenler
- Tek ortak bile dava açabilir, tüm ortakların rızası gerekmez
- Dava uzun sürebilir (ortalama 6 ay – 1 yıl arası)
- Mahkeme satış kararını verir; satış İcra Dairesi eliyle yapılır
- Satıştan önce taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi kayıtlar kaldırılmalıdır
- Davadan feragat edilirse masraflar davacıdan alınabilir
İzale-i Şuyu Davasında Sık Sorulan Sorular
Tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. Ortaklardan sadece biri davayı açabilir, diğerlerinin rızası gerekmez.
Ev satılınca açık artırmaya katılabilir miyim?
Evet. Ortaklar da açık artırmaya katılarak evi satın alabilir.
Satış bedelini nasıl alırım?
İcra dairesi satış sonrası pay oranınıza göre tutarı hesabınıza yatırır.
Dava sürecinde taşınmazı kullanabilir miyim?
Kullanım hakkı tartışmalı olabilir. Diğer ortaklara ecrimisil (kira benzeri tazminat) davası açılabilir.
Dava uzun sürer mi?
Delillere ve taraf sayısına göre 6–18 ay arasında sürebilir. Hacizli taşınmazlarda daha da uzayabilir.
Bir yanıt yazın