Evlenmeden önce edinilen bir evin, boşanma sırasında paylaşıma konu olup olmayacağı sorusu, çiftlerin en çok merak ettiği konular arasında. Özellikle 2025 itibarıyla, Türk Medeni Kanunu’nun “edinilmiş mallara katılma” ve “kişisel mal” hükümleri bu tür taşınmazların statüsünü netleştiriyor. Peki gerçekten evlenmeden önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı? Bu taşınmazlar hangi durumlarda paylaşım dışı kalır, hangi koşullarda kısmen ya da tamamen paylaşıma girer? Aşağıda, yasal dayanaklardan mahkeme uygulamalarına, istisna durumlarından pratik ipuçlarına kadar tüm detayları bulacaksınız.
Evlenmeden Önce Alınan Ev Paylaşıma Tabi Değil: Temel Kural
Türk Medeni Kanunu’nun 223. maddesi uyarınca, bir evlilik birliği kurulmadan önce edinilen taşınmazlar “kişisel mal” olarak kabul edilir. Dolayısıyla herkesin aklındaki temel kural şudur: evlenmeden önce alınan ev boşanmada paylaşılmaz. Bu ev, tapu kaydında tarih ve malik bilgileriyle belli olduğundan, mahkemeler paylaşım aşamasında bu evin “kişisel mal” olarak kalmasına karar verir.
Bu temel kural şu gerekçelere dayanır:
- Evlilik öncesi edinilen malların, taraflar arasındaki ortak emeğin ürünü olarak görülmemesi,
- Evlilik birliği içinde edinilen malların (örneğin, evlilik sonrasında kiralanan ya da satın alınan başka taşınmazların) paylaşıma dahil edilmesi gerektiği,
- Kişisel mal niteliğindeki taşınmazların, kişisel hak ve birikim olarak korunması hedefi.
Özetle, 2025’e kadar gelmiş yürürlükteki hukuk uygulamasında hâkimin “evlenmeden önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı” sorusuna yanıtı açıktır: “Hayır, kişisel mal statüsünde kalır.”
“Evlenmeden Önce Alınan Ev Boşanmada Paylaşılır mı?”: İstisna—Değer Artış Payı
Temel kuralın istisnası ise “değer artış payı” kavramıdır. Evlenmeden önce satın alınan ev, evlilik birliği sürecinde yapılan tadilat, yenileme veya iyileştirme harcamalarıyla –ve dolayısıyla piyasa değerini yükseltmesiyle– paylaşıma giren bir unsura dönüşebilir. Yani; bu evin, boşanma anındaki piyasa değeri, evlilik öncesi değeri üzerine eklenen “evlilik dönemi katkı payı” kadar kısmıyla paylaşılır.
Değer Artış Payı Nedir?
Değer artış payı, edinilmiş mallara katılma rejimi çerçevesinde; evlilik birliği sürerken kişisel emanete yapılan ekonomik yatırımların (örneğin mutfak tadilatı, çatı onarımı, peyzaj düzenlemesi) ev fiyatına yansıyan bölümüdür.
Mahkemeler, bu istisnayı uygularken şu sorulara odaklanır:
- Evlenmeden önce satın alınan evin piyasa değeri neydi?
- Evlilik birliği süresince yapılan harcamalar nelerdir ve bu harcamaları kim yaptı?
- Bu harcamalar sonucunda evin piyasa değeri ne kadar artmıştır?
- Ortaya çıkan farkın paylaşıma konu kısmı hangi tutardır?
Bilirkişi incelemesi tipik olarak üç aşamada gerçekleşir:
- Evin evlilik öncesi değeri (tapudaki son satış değeri veya ekspertiz raporu),
- Evlilik dönemi boyunca yapılan mali katkıların belgelenmesi (fatura, dekont, banka kaydı),
- Boşanma anındaki güncel değer (yeni ekspertiz raporu).
Bu üç aşama sonucunda ortaya çıkan “değer artış payı” eşler arasında paylaşılır; kalan kısmı ise kişisel mal özelliğini korur.
Evlilik Sözleşmesi ve Mal Rejimi Seçimi Etkisi
“Evlenmeden önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı” sorusuna bir diğer istisna da evlilik sözleşmesiyle getirilir. Eğer çiftler, evlilik öncesinde noter huzurunda mal ayrılığı veya paylaşmalı mal ayrılığı rejimini seçmişlerse:
- Mal Ayrılığı Rejimi: Evlilik öncesi ve sonrası edinilen hiçbir mal, eşler arasında paylaşılmaz. Bu durumda, evlenmeden önce alınan ev kesinlikle kişisel mal olarak kalır.
- Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejimi: Evlilik süresince edinilmiş mallar yine paylaşılmaz; ancak sözleşmede aksine hüküm varsa, ortak mallar paylaşılabilir. Burada evlilik öncesi alınan ev hâlâ kişisel mal sayılacaktır.
Dolayısıyla evlilik sözleşmesiyle “edinilmiş mallara katılma” yerine başka bir rejim seçilirse, boşanma durumunda paylaşıma konu olacak mallar tamamen sözleşmeyle belirlenir. Bu da “evlenmeden önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı” sorusuna doğrudan “hayır, sözleşme ne gerektiriyorsa o uygulanır” cevabını getirebilir.
Pratik İpuçları: “Evlenmeden Önce Alınan Ev Boşanmada Paylaşılır mı?” Diyenlere
- Tapu Tarihini Mutlaka İhmal Etmeyin
Evlenme tarihinden önce alınan evin tapu kaydı, “kişisel mal” olarak korunmasını sağlar. Tadilat ve ek masrafları kanıtlayacak belgeler de toplanmalı. Uyuşmazlık yaşanmaması için tapu kaydına ek olarak noter onaylı maliklik beyanı bulundurmak mantıklıdır. - Evlilik Sözleşmesiyle Riskleri En Aza İndirin
Evlenmeden önce mal ayrılığı veya paylaşmalı mal ayrılığı rejimi seçmek, evin paylaşımını önler. Özellikle yüksek değerde bir ev söz konusuysa, evlilik sözleşmesi acil bir güvence sağlar. - Değer Artışına Dikkat
Evlilik sırasında yapılan tadilat ve yenileme masraflarını fatura ve banka dekontlarıyla ayrıştırarak saklamak, “değer artış payı” hesabının net yapılmasına katkı sunar. Bilirkişi raporu gerektiğinde elinizdeki bu belgeler mahkeme sürecini kolaylaştırır. - Zaman Aşımı Süresini Unutmayın
Boşanma kararı kesinleştikten itibaren 1 yıl içinde “değer artış payı” veya “edinilmiş mallara katılma” davası açılmalıdır. Aksi halde zaman aşımı nedeniyle talep hakkı ortadan kalkar. - Uzman Görüşü ve Bilirkişi Raporu
Evin evlilik öncesi ve sonrası değerini karşılaştırmak için mutlaka ekspertiz raporu alınmalıdır. İş gücünden uzak kalma ve evin kullanımına ilişkin katkılardan doğan değer artışını da detaylandıran bir bilirkişi raporu, taleplerinizin mahkeme nezdinde daha güçlü kabul edilmesini sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Evlenmeden önce satın alınan ev boşanma sırasında tamamen kişisel mal mı kalır?
Evet; temel kural gereği evlilik öncesi edinilen taşınmazlar kişisel mal sayılır. Dolayısıyla evin asıl değeri paylaşım dışında kalır. Ancak evlilik süresince yapılan “iyileştirme” ve “değer artışı” payı, paylaşım konusuna girebilir.
2. Değer artış payı nasıl hesaplanır?
Mahkeme, evin evlilik öncesi değerini ve boşanma anındaki değerini bilirkişi raporuna dayanarak karşılaştırır. Aradaki farkın, evlilik dönemi içinde yapılan iyileştirme ve tadilat yatırımlarına dayanan kısmı tespit edilerek “değer artış payı” olarak adlandırılır ve eşit oranlı paylaşılır.
3. Evlilik sözleşmesinde mal ayrılığı seçersek ne olur?
Evlilik sözleşmesiyle mal ayrılığı veya paylaşmalı mal ayrılığı rejimi seçilirse, evlilik öncesi ve sonrası edinilen mallar (dolayısıyla evlenmeden önce alınan ev) kişisel mal statüsünde kalır ve paylaşılmaz.
4. Değer artış payı talebini kaçırırsam ne olur?
Boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren 1 yıl içinde talebinizi dava yoluyla açmazsanız, zaman aşımı nedeniyle talep hakkınızı kaybedersiniz. Bu nedenle dava dilekçesine açıkça “değer artış payı” talebini eklemeniz önemlidir.
5. Eşimin evin kirasını benimle paylaşması tazminat hakkımı etkiler mi?
Ev zaten kişisel mal statüsünde olduğundan, kira geliri paylaşımı genelde gündeme gelmez. Ancak, evlilik sırasında kira geliri varsa bu gelir, ortak harcamalara katılma veya nafaka hesabında dikkate alınabilir.
Evlenmeden Önce Alınan Taşınmaz ve Değer Artış Payı Hakkında detaylı bilgi için Mal Paylaşımı Davası Nedir? Hangi Mallar Paylaşılır? yazımıza göz atabilirsiniz.Evlilik sözleşmelerine dair ayrıntılı rehber için Evlilik Sözleşmesi (Mal Rejimi) Nasıl Hazırlanır? yazımıza göz atabilirsiniz.
Bir yanıt yazın