Satış vaadi sözleşmesi nedir? Noter şart mı? Sözleşme geçersizse ne olur? Kadıköy’de satış vaadi ile ev alırsam tapuya güvenebilir miyim? Kartal’da imzalanan satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilir mi? Maltepe’de yapılan arsa satış vaadi geçerli olur mu? Pendik’te imzalanan sözleşme tapuda şerh edilmezse hak kaybı yaşanır mı?
2025 itibarıyla İstanbul Anadolu yakasında taşınmaz devri işlemlerinde en sık kullanılan yöntemlerden biri satış vaadi sözleşmesidir. Ancak uygulamada birçok kişi bu sözleşmelerin bağlayıcılığı, iptali ve tapu işlemleri üzerindeki etkisini bilmeden risk almaktadır. Bu yazı, Kartal, Kadıköy, Maltepe ve Pendik başta olmak üzere taşınmaz işlemlerinde sık karşılaşılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartlarını ve iptal süreçlerini kapsamlı şekilde açıklamaktadır.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın ileride bir taşınmazı belirli şartlar altında satmayı, diğer tarafın da almayı taahhüt ettiği ön sözleşmedir. Bu sözleşme doğrudan tapu devri sağlamaz; ancak şartları yerine getirildiğinde alıcı, taşınmazın devrini talep etme hakkı kazanır.
Geçerlilik Şartları
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Yazılı yapılması | Mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü satış vaadi geçersizdir. |
| Noterde düzenleme şeklinde | Sözleşme, noterde resmi şekilde düzenlenmelidir, aksi hâlde geçersizdir. |
| Tarafların tam ehliyeti | Tarafların fiil ehliyeti (akıl sağlığı, reşitlik) tam olmalıdır. |
| Konunun belirli olması | Taşınmazın açık şekilde tanımlanması gerekir (il, ilçe, ada, parsel). |
| Tapuya şerh edilmesi (tavsiye) | Tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. |
Kadıköy, Kartal, Maltepe ve Pendik’te Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
- Kadıköy: Eski binalarda arsa sahipleri, müteahhitlerle el sıkışıp satış vaadi yapıyor; noter yerine düz yazılı sözleşme hazırlanıyor, geçersiz oluyor.
- Kartal: Kentsel dönüşüm süreçlerinde tapuda şerh edilmemiş sözleşmeler mülkiyet hakkı sağlamadığı için davalık oluyor.
- Maltepe: Şehir dışındaki alıcılarla yapılan sözleşmelerde usule uygun düzenleme yapılmadığı için mahkemeden iptal kararı çıkıyor.
- Pendik: Arsaların paylaşımında hissedarlar arasında yapılan sözleşmelerin sadece biri noterden onaylattığında, diğer taraflarca geçersiz sayılabiliyor.
Satış Vaadi Sözleşmesi Ne Sağlar?
- Alıcıya ileride taşınmazı devralma hakkı tanır
- Şerh verildiği takdirde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir
- Tarafların sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda tazminat veya tapu iptali davası açma hakkı doğar
Satış Vaadi Sözleşmesinin İptali
Sözleşme şu durumlarda iptal edilebilir:
- Noter onayı yoksa
- Taraflardan biri fiil ehliyetine sahip değilse
- Taşınmaz açık şekilde tanımlanmamışsa
- Şarta bağlı taahhütler yerine getirilmemişse
- Hile, tehdit, cebir ile imzalanmışsa
- Taraflardan biri edimini açık şekilde yerine getirmemişse
Sözleşmenin iptali için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (örneğin Kartal’daki bir ev için Kartal Adliyesi’nde) açılır.
Uygulamada Sık Sorulan Sorular
Noterde imzalanmamışsa geçersiz midir?
Evet. Satış vaadi sözleşmesi düzenleme şeklinde ve noter huzurunda yapılmazsa kesin olarak geçersizdir.
Tapuya şerh edilmezse hak kaybı olur mu?
Evet. Tapuya şerh edilmediği takdirde, taşınmaz başkasına satılırsa vaadi olan kişi hak iddia edemez.
Sözleşmeyi sadece bir taraf iptal edebilir mi?
Ancak haklı sebep varsa mahkeme kararıyla iptal mümkün olur. Keyfi iptal mümkün değildir.
Süreli midir?
Evet. Genellikle sözleşmeler 1–3 yıl gibi süreyle sınırlanır. Süre geçerse sözleşme hükümsüz olur.
İstanbul Anadolu Yakası’nda Dava Süreci
İstanbul Anadolu Adliyesi, tapu ve taşınmaz işlemleriyle ilgili uyuşmazlıklarda başvurulacak ana yargı merkezidir. Kartal, Maltepe, Pendik ve Kadıköy’deki taşınmazlar için yetkili mahkemeler genellikle Kartal Adliyesi Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir. Dava açmadan önce sözleşme örneğinin incelenmesi ve geçerliliğinin kontrol edilmesi, hak kaybını önler.
Bir yanıt yazın